Hak - Hak Atas Tanah Yang Bersifat Primer (Tetap)

A. HAK MILIK

1. Pengertian Hak milik dan Pengaturannya

Hak milik adalah  hak turun temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah dan memberi kewenangan untuk menggunakanya untuk segala macam keperluan selama waktu yang tidak terbatas, sepanjang tidak ada larangan secara khusus (Boedi Harsono, 1999 : 280). Sedangkan Hak Milik menurut Pasal 20 Ayat (1) UUPA adalah Hak turun temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah,dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.

Turun temurun artinya bahwa hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat diteruskan kepada ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Terkuat artinya bahwa  hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak - hak atas tanah yang lain, tidak punya batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya bahwa hak milik atas tanah memberikan wewenang  kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan hak - hak atas tanah lainnya, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah lainnya, tidak berinduk pada hak atas tanah lainnya, dan penggunaan tanahnya lebih luas dibandingkan dengan hak atas tanah lainnya.

Baca Juga : Hak - Hak Atas Tanah Yang Bersifat Sekunder (Sementara)

Penggunaan hak milik  atas tanah harus memperhatikan fungsi sosial atas tanah yaitu :

• Dalam menggunakan tanah tidak boleh menimbulkan kerugian bagi orang lain
• Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaan dan sifat haknya
• Adanya keseimbangan antara kepentingan pribadi dengan kepentingan umum
• Tanah harus dipelihara dengan sebaik - baiknya agar bertambah kesuburan dan mencegah kerusakan (Urip Santoso, 2013 : 92-93).

Ketentuan Mengenai Hak milik diatur dalam Pasal 16 Ayat (1) Huruf a UUPA. Pengaturan secara khusus dalam Pasal 20 sampai 27 UUPA. Kemudian ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Milik diatur di dalam Undang - Undang  (Pasal 50 Ayat (1) UUPA). Namun sampai sekarang undang - undang yang diperintahkan untuk mengatur tentang hak milik belum terbentuk. Oleh karena itu yang berlaku adalah ketentuan - ketentuan Hukum Adat setempat dan peraturan - peraturan lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA (Pasal 56 UUPA).

Hak Milik atas tanah terjadi melalui 3 cara sebagaimana yang telah disebutkan dalam Pasal 22 Ayat (1) dan Ayat (2) Huruf a dan b UUPA yaitu :

• Hak milik atas tanah terjadi menurut Hukum adat
• Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah
• Hak milik atas tanah terjadi karena ketentuan undang - undang.

2. Hapusnya Hak Milik

Hapusnya hak milik atas tanah telah diatur di dalam pasal 27 UUPA yang menyatakan bahwa hak milik  atas tanah  hapus dan berakibat tanahnya jatuh kepada negara yaitu :

• Karena pencabutan hak atas tanah berdasarkan pasal 18
• Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
• Karena ditelantarkan
• Karena ketentuan - ketentuan sebagaimana yang diatur dalam pasal 21 Ayat (3) yaitu karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah dan Pasal 26 Ayat (2) yaitu karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik tanah.

B. HAK GUNA USAHA ( HGU )

1.  Pengertian dan Pengaturannya

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana yang telah ditentukan dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan (Pasal 28 Ayat (1) ). Kemudia dalam PP Nomor 40 Tahun 1996 menambahkan guna perusahaan perkebunan.

Ketentuan yang mengatur mengenai hak guna usaha adalah Pasal 16 Ayat 1 Huruf b UUPA, kemudian secara khusus hak guna usaha diatur di dalam Pasal 28 sampai dengan 34 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai Hak guna usaha diatur dengan peraturan perundangan (Pasal 50 Ayat (2) ). Peraturan yang di maksud dalam peraturan ini adalah peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah, yang kemudian secara khusus pengaturannya dalam Pasal 2 sampai dengan 18.

2. Luas, Subjek Hukum dan Jangka Waktu Hak Guna Usaha.

Luas tanah hak guna usaha untuk perorangan minimum 5 Hektar dan Luas Maksimum 25 Hektar. Sedangkan untuk badan hukum luas minimum 5 Hektar dan Luas Maksimum ditetapkan oleh badan pertanahan Nasional ( Pasal 28 Ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 ). Yang menjadi subjek hukum hak guna usaha adalah :

• Warga Negara Indonesia
• Badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di indonesia (Pasal 30 UUPA jo. Pasal 2 PP Nomor 40 Tahun 1996).

Jangka Waktu Hak Guna Usaha adalah 25 Tahun dan untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan paling lama 35 Tahun dan dapat di perpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 Tahun (Pasal 29 Ayat 1,2 dan 3 UUPA). Kemudian di dalam Pasal 8 PP Nomor 40 Tahun 1996 mengatur jangka waktu hak guna usaha, untuk pertama kalinya paling lama 35 Tahun, dapat di perpanjang paling lama 25 Tahun, dan diperbaharuan untuk jangka waktu paling lama 35 Tahun. Permohonan perpanjangan atau pembaharuan HGU diajukan selambat - lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut. Perpanjangan atau pembaharuan HGU tersebut dicatatkan dalam Buku Tanah pada kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Persyaratan untuk melakukan perpanjangan yang dilakukan oleh pemegang Hak adalah :

• Tanah masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.
• Syarat - syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak dan,
• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak (Pasal 9 Ayat 1)

3. Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha.

Kewajiban dari pemegang Hak Guna Usaha adalah :

• Membayar uang pemasukan kepada negara
• Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan/ peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagai mana ditetepkan dalam keputusan pemberian haknya.
• Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis
• Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU
• Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang - undangan yang berlaku.
• Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU. 
• Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara setelah HGU tersebut hapus
• Menyerahkan sertifikat  HGU yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan (Pasal 12 Ayat 1 PP Nomor 40 Tahun 1996)

4. Hapusnya Hak Guna Usaha

Hapusnya Hak Guna Usaha telah diatur di dalam Pasal 34 UUPA yaitu :

• Jangka waktu telah berakhir
• Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak terpenuhi
• Dilepaskan oleh pemegang haknya,sebelum jangka waktunya berakhir
• Dicabut untuk kepentingan Umum
• Ditelantarkan
• Tanahnya musnah
• Ketentuan dalam Pasal 30 ayat 2 UUPA

Apabila HGU sudah hapus  dan tidak dilakukan perpanjangan atau pembaharuan, maka ada kewajiban dari bekas pemegang HGU untuk membongkar bangunan dan benda - benda yang ada di atasnya. Biaya pembongkaran dari bangunan dan benda - benda yang berada di atas bangunan ditanggung oleh bekas pemegang HGU. Akan tetapi apabila lalai , maka pembongkaran akan dilakukan oleh pemerintah, dan biayanya akan ditanggung oleh bekas pemegang HGU.

Sedangkan tanah dan tanaman yang ada di atas tanah bekas HGU harus diserahkan kepada negara dalam betas waktu yang telah ditetapkan oleh menteri yang bersangkutan. Akan tetapi apabila bangunan, tanaman dan benda - benda diatas masih diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanah bersangkutan, maka kepada pemegang HGU diberikan ganti rugi.

C. HAK GUNA BANGUNAN ( HGB )

1. Pengertian dan Pengaturannya

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan bisa di perpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Ketentuan yang mengatur mengenai hak guna bangunan di atur di dalam pasal 16 ayat 1 huruf c UUPA. Kemudian secara khusus diatur di dalam Pasal 35 sampai dengan pasal 40 UUPA. Sedangkan ketentuan yang mengatur lebih lanjut mengenai Hak Guna Bangunan diatur dengan Peraturan perundang  - undangan (Pasal 50 Ayat 2 UUPA). Peraturan yang dimaksud adalah peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996, yang mengatur secara khusus dalam Pasal 19 sampai Dengan pasal 38.

2. Subjek Hak Guna Bangunan

Yang boleh mempunyai Hak guna Bangunan menurut Pasal 36 UUPA jo. Pasal 19 PP Nomor 40 Tahun 1996 adalah :

• Warga Negara Indonesia
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia..

3. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan

Jangka waktu HGB diatur dalam pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP Nomor 40 Tahun 1996. Urip Santoso (2013 : 111-113) membagi menjadi tiga kelompok mengenai jangka waktu hak guna bangunan sesuai dengan asal usul tanahnya yaitu :

• Hak Guna Bangunan yang berasal dari tanah negara ,jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat di perbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
• Hak Guna Bangunan yang berasal dari tanah Hak pengelolaan : berjangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 30 tahun, dapat di perpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat di perbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 Tahun.
• Hak Guna Bangunan yang berasal dari  tanah milik : jangka waktunya paling lama 30 tahun, dan tidak ada perpanjangan, terkecuali ada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak guna bangunan, untuk dapat di perbaharui dengan pemberian hak guna bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan kabupaten/kota setempat.

4. Hak dan Kewajiban  Pemegang Hak Guna Bangunan.

a. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 32 Peraturan pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yaitu : 

• Menguasai dan menggunakan tanah selama jangka waktu tertentu, mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya, 
• Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
• Membebani dengan Hak tanggungan pembebanan HGB dengan hak tanggungan diatur dalam Pasal 39 UUPA jo. Pasal 33 PP. Nomor 40 tahun 1996.

b. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan Menurut Pasal 30 dan 31 PP Nomor 40 Tahun 1996 yaitu : 

• Membayar uang pemasukam yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, 
• Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannnya, 
• Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada dibatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup, 
• Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan itu hapus, 
• Menyerahkan setifikat hak guna bangunan yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan, Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi perkarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah Hak Guna Bangunan Tersebut.

5. Hapusnya Hak Guna Bangunan

Hapusnya hak guna bangunan diatur di dalam Pasal 40 UUPA yaitu :

• Jangka waktu berakhir
• Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat tidak terpenuhi
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
• Dicabut untuk kepentingan umum
• Ditelantarkan
• Tanahnya musnah
• Ketentuan dalam Pasal 36 Ayat 2

D. HAK PAKAI

1. Pengertian dan Pengaturannya

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian sewa menyewa atau atau perjanjian pengelolaan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang - undang ini (Pasal 41 Ayat 1 UUPA).

2. Subjek Hak Pakai

Didalam Pasal Pasal 42 UUPA telah mengatur bahwa yang dapat mempunyai Hak pakai adalah :

• Warga Negara Indonesia
• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum di indonesia dan berkedudukan di indonesia.
• Badan hukum asing  yang mempunyai perwakilan di indonesia.

3. Jangka Waktu Hak Pakai

Di dalam UUPA tidak ditentukan tegas berapa lama jangka waktu hak pakai (Pasal 41 Ayat 2 UUPA). Akan tetapi pasal ini hanya menentukan hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama digunakan untuk keperluan tertentu. Jangka waktu hak pakai diatur di dalam Pasal 45 sampai dengan pasal 49 PP Nomor 40 Tahun 1996. Jangka waktu hak pakai menurut Urip Santoso (2013 : 122-123), adalah berbeda - beda sesuai dengan asal - usul tanahnya yaitu :

• Hak pakai atas tanah negara : jangka waktu paling lama 25 tahun, dapat di perpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat di perbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.
• Hak pakai atas tanah Hak Pengelolaan : jangka waktu hak pakai untuk pertama kalinya paling lama 25 tahun,dapat di perpanjang  untuk jangka  waktu  paling lama 20 tahun , dan dapat di perbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.
• Hak Pakai Atas Tanah Milik : jangka waktu hak pakai ini paling lama 25 tahun dan tidak dapat di perpanjang, terkecuali ada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak pakai dapat di perbaharui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat  oleh PPAT dan wajib di daftarkan kepada kantor pertanahan kabupaten/kota setempat.

4. Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Pakai

a. Hak Pemegang Hak Pakai telah diatur di dalam Pasal 52 PP Nomor 40 Tahun 1996 yaitu :

• Menguasai  dan Menggunakan tanah selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya
• Memindahkan hak pakai kepada pihak lain
• Membebani dengan hak tanggungan
• Menguasai dan menggunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu.

b. Kewajiban Pemegang Hak Pakai Pada Pasal 50 dan Pasal 51 PP Nomor 40 Tahun 1996 telah mengatur mengenai kewajiban dari pemegang Hak Pakai yaitu :

• Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
• Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
• Memelihara denan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya sert menjaga kelestarian lingkungan hidup;
• Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus;
• Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
• Jika tanah Hak Pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekerangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.

5. Hapusnya Hak Pakai

Hapusnya hak  pakai diatur di dalam Pasal 55 PP Nomor 40 Tahun 1996 yaitu :

a. berakhimya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam janjian pemberiannya;

b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jar waktunya berakhir, karena :

• tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang dan/ atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagai dimaksud dalam Pasal 50, Pasal 51 dan Pasal 52; atau
• tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang terutang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan; atau
• putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yanag tetap;

c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;

d. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;

e. ditelantarkan;

f. tanahnya musnah;

g. ketentuan Pasal 40 ayat (2).

Apabila status menjadi Pemegang Hak Pakai tidak terpenuhi lagi sebagaimana diatur dalam pasal 39, maka dalam jangka waktu satu tahun harus dilakukan peralihan kepada orang yang statusnya membolehkan ia mempunyai hak milik. Jika tidak dilakukan peralihan, maka tanah tersebut akan menjadi tanah negara (Pasal 40 Ayat 2). Mengenai Hapusnya Hak pakai selanjutnya akan diatur dengan keputusan Presiden (Pasal 55 Ayat.



Sumber dan Referensi :

1. Undang - Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria

2. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.

3. Buku Hukum Agraria Indonesia, Dr. Sahnan, S.H., Mum.

Share :